Το μεγάλο τραπεζικό ποντάρισμα στα ακίνητα
Του Λεωνίδα Στεργίου - capital.gr
Η άνοδος στην ελληνική αγορά ακινήτων ξεκίνησε δειλά από το 2017, ύστερα από πτώση περίπου 44% λόγω της δημοσιονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας. Η πτώση των τιμών και το ενδιαφέρον από το εξωτερικό σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa οδήγησαν την εγχώρια κτηματαγορά σε ανάκαμψη γύρω στο 12% μέχρι το 2019. Κι ενώ θα περίμενε κανείς ότι κατά το έτος της πανδημίας, δηλαδή το 2020, θα ήταν δυσμενές για την αγορά ακινήτων, αυτή έκανε την έκπληξη. Οι τιμές ενισχύθηκαν κατά μέσο όρο κατά 5%, καθώς οι επενδύσεις αυξήθηκαν κατά περίπου 15%. Όμως αυτή τη φορά το ενδιαφέρον προήλθε κυρίως από το εσωτερικό. Ακόμα ένας λόγος της αυξημένης ζήτησης είναι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, που γενικά φέρνουν αυξήσεις στις μεταβιβάσεις, ενώ δημιουργούν και υψηλότερο επίπεδο τιμών. Η αύξηση του κόστους μεταβιβάσεων ενισχύει τη ζήτηση μέχρι το τέλος του έτους, δηλαδή πριν από την εφαρμογή τους.
Τα lockdown που προηγήθηκαν ανέκοπταν κάθε φορά την εμφανιζόμενη ζήτηση, η οποία επανερχόταν ισχυρότερη με το πρώτο άνοιγμα της αγοράς. Το αγοραστικό ενδιαφέρον το γ’ τρίμηνο του 2020 οδήγησε σε ρεκόρ εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων τον περασμένο Δεκέμβριο, με τη ζήτηση να επανέρχεται ισχυρότερη στο β’ τρίμηνο του 2021.
Έτσι, οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στο πρώτο εξάμηνο του έτους υπολογίζονται σε 350 εκατ. ευρώ, όταν σε όλη τη διάρκεια του 2020 το αντίστοιχο ποσό είχε φτάσει τα 600 εκατ. ευρώ. Σήμερα οι τράπεζες εκτιμούν ότι τα νέα στεγαστικά δάνεια το 2021 θα ξεπεράσουν τα 800 εκατ. ευρώ, με το τελευταίο τρίμηνο να συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη ζήτηση. Από τα στοιχεία και τις μελέτες των τεσσάρων συστημικών τραπεζών προκύπτει ότι η άνοδος θα συνεχιστεί τουλάχιστον μέχρι το 2027, ενώ βραχυπρόθεσμα οι ετήσιοι ρυθμοί ανόδου υπολογίζονται γύρω στο 5%.
Οι τράπεζες
Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες κερδίζουν από αυτήν τη συγκυρία με τρεις τρόπους:
Πρώτον, δίνουν δάνεια, αυξάνοντας τα έσοδά τους.
Δεύτερον, μειώνουν τους κινδύνους, καθώς τα στεγαστικά δάνεια έχουν εξασφάλιση ακίνητο. Επιπλέον, η νέα γενιά δανειοληπτών προτιμά ποιοτικότερα ακίνητα, λιγότερων τετραγωνικών και χαμηλότερου προϋπολογισμού, ενώ το ποσοστό χρηματοδότησης να μην ξεπερνά το 65%-70% της αξίας του ακινήτου. Κι αυτό όταν παλαιότερα η χρηματοδότηση μπορεί να ξεπερνούσε το 100%-120% της αξίας του ακινήτου. Συνεπώς, ο κίνδυνος που συνδέεται με τα κεφάλαιά τους είναι σημαντικά μικρότερος.
Τρίτον, προκύπτουν τεράστια κέρδη από τα επενδυτικά ακίνητα, δηλαδή το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων που αξιοποιεί η κάθε τράπεζα. Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα της Eurobank, με 6.000 ακίνητα 2,5 δισ. ευρώ, να εκτιμά φέτος κέρδη από μισθώματα ύψους 89 εκατ. ευρώ. Στην παρουσίαση των αποτελεσμάτων του α’ τριμήνου, ο σχεδιασμός γίνεται με την πρόβλεψη ότι τα ακίνητα θα αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό 4%-5% για τα επόμενα δύο χρόνια τουλάχιστον.
Τέταρτον, επενδύουν σε νέα προϊόντα και υπηρεσίες. Μετά τη δημιουργία στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο από 2,7% και για διάρκεια μέχρι 30 έτη, οι τέσσερις συστημικές έχουν ήδη δημιουργήσει και αναπτύξει περαιτέρω ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπου συγκεντρώνουν ακίνητα και επιτρέπουν στους υποψήφιους αγοραστές να τα αναζητήσουν βάσει κριτηρίων. Επιπλέον, οι αγορές μέσα από τις πλατφόρμες γίνονται με ευνοϊκότερους όρους, τόσο στο τίμημα και τα έξοδα όσο και στη χρηματοδότηση από την τράπεζα.
Ιστοσελίδες ακινήτων από τις τράπεζες
Έτσι, μετά τις πρώτες πλατφόρμες που δημιουργήθηκαν από την Τράπεζα Πειραιώς (pbre.gr και properties4sale.gr) και την Alpha Bank (astikaakinita.gr), ήρθαν αυτές από τη Eurobank (findyourproperty.gr) και την Εθνική Τράπεζα (realestateonline.gr). Σε αυτήν τη φάση, οι ιστοσελίδες αυτές περιλαμβάνουν κυρίως ακίνητα των τραπεζών που προσφέρονται είτε σε συγκεκριμένη τιμή είτε δίνεται η δυνατότητα δημοπρασίας. Μάλιστα, οι πελάτες των τραπεζών που έχουν κωδικούς internet banking μπορούν να πάρουν μέρος στην αγορά ή τη δημοπρασία κάνοντας κατάθεση για εγγύηση ή ζητώντας εγγυητική επιστολή και, φυσικά, στεγαστικό δάνειο.
Το επόμενο βήμα αυτού του μοντέλου είναι να αναπτυχθεί περαιτέρω μέσω συνεργασιών με μεσιτικά γραφεία, εταιρείες real estate, αλλά και εταιρείες διαχείρισης δανείων που θα προχωρούν τους πλειστηριασμούς. Ήδη οι τέσσερις συστημικές βρίσκονται σε συζητήσεις με συγκεκριμένες εταιρείες και δίκτυα μεσιτών, προκειμένου να προσελκύσουν ακίνητα για πελάτες διαφορετικών προϋπολογισμών και προφίλ (π.χ. πολυτελείς κατοικίες κ.λπ.). Αυτό αναμένεται να το δούμε στο επόμενο διάστημα, καθώς θα πρέπει να ξεπεραστούν διάφορα νομικά ζητήματα ως προς τα "βάρη" των ακινήτων και τη διαθεσιμότητα (και) μέσω τρίτων ιστοσελίδων. Στόχος είναι να μετατραπούν σε ιστοσελίδες που θα συγκεντρώνουν διαθέσιμα ακίνητα (aggregators), ώστε να εντοπίζονται από τους ενδιαφερόμενους και στη συνέχεια να χρηματοδοτείται η αγορά και η ανακαίνιση.
Οι δανειολήπτες
Σε ό,τι αφορά το προφίλ των αγοραστών, στα επενδυτικά ακίνητα είναι κυρίως funds του εξωτερικού. Στις κατοικίες είναι κυρίως ιδιώτες (Έλληνες και του εξωτερικού), ηλικίας 40-55 ετών. Πρόκειται για ηλικίες οι οποίες έχουν την ανάγκη σήμερα να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία και την οικογένεια, ενώ ένα μέρος προέρχεται από τους Έλληνες του brain drain, οι οποίοι προς το παρόν ενδιαφέρονται κυρίως για την αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Λόγω του συντηρητικού προφίλ των δανειοληπτών αυτών (μικρά ποσά αιτήσεων, μικρό ποσό χρηματοδότησης), οι εγκρίσεις στα στεγαστικά δάνεια ξεπερνούν το 80%.
Οι τράπεζες
Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες κερδίζουν από αυτήν τη συγκυρία με τρεις τρόπους:
Πρώτον, δίνουν δάνεια, αυξάνοντας τα έσοδά τους.
Δεύτερον, μειώνουν τους κινδύνους, καθώς τα στεγαστικά δάνεια έχουν εξασφάλιση ακίνητο. Επιπλέον, η νέα γενιά δανειοληπτών προτιμά ποιοτικότερα ακίνητα, λιγότερων τετραγωνικών και χαμηλότερου προϋπολογισμού, ενώ το ποσοστό χρηματοδότησης να μην ξεπερνά το 65%-70% της αξίας του ακινήτου. Κι αυτό όταν παλαιότερα η χρηματοδότηση μπορεί να ξεπερνούσε το 100%-120% της αξίας του ακινήτου. Συνεπώς, ο κίνδυνος που συνδέεται με τα κεφάλαιά τους είναι σημαντικά μικρότερος.
Τρίτον, προκύπτουν τεράστια κέρδη από τα επενδυτικά ακίνητα, δηλαδή το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων που αξιοποιεί η κάθε τράπεζα. Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα της Eurobank, με 6.000 ακίνητα 2,5 δισ. ευρώ, να εκτιμά φέτος κέρδη από μισθώματα ύψους 89 εκατ. ευρώ. Στην παρουσίαση των αποτελεσμάτων του α’ τριμήνου, ο σχεδιασμός γίνεται με την πρόβλεψη ότι τα ακίνητα θα αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό 4%-5% για τα επόμενα δύο χρόνια τουλάχιστον.
Τέταρτον, επενδύουν σε νέα προϊόντα και υπηρεσίες. Μετά τη δημιουργία στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο από 2,7% και για διάρκεια μέχρι 30 έτη, οι τέσσερις συστημικές έχουν ήδη δημιουργήσει και αναπτύξει περαιτέρω ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπου συγκεντρώνουν ακίνητα και επιτρέπουν στους υποψήφιους αγοραστές να τα αναζητήσουν βάσει κριτηρίων. Επιπλέον, οι αγορές μέσα από τις πλατφόρμες γίνονται με ευνοϊκότερους όρους, τόσο στο τίμημα και τα έξοδα όσο και στη χρηματοδότηση από την τράπεζα.
Ιστοσελίδες ακινήτων από τις τράπεζες
Έτσι, μετά τις πρώτες πλατφόρμες που δημιουργήθηκαν από την Τράπεζα Πειραιώς (pbre.gr και properties4sale.gr) και την Alpha Bank (astikaakinita.gr), ήρθαν αυτές από τη Eurobank (findyourproperty.gr) και την Εθνική Τράπεζα (realestateonline.gr). Σε αυτήν τη φάση, οι ιστοσελίδες αυτές περιλαμβάνουν κυρίως ακίνητα των τραπεζών που προσφέρονται είτε σε συγκεκριμένη τιμή είτε δίνεται η δυνατότητα δημοπρασίας. Μάλιστα, οι πελάτες των τραπεζών που έχουν κωδικούς internet banking μπορούν να πάρουν μέρος στην αγορά ή τη δημοπρασία κάνοντας κατάθεση για εγγύηση ή ζητώντας εγγυητική επιστολή και, φυσικά, στεγαστικό δάνειο.
Το επόμενο βήμα αυτού του μοντέλου είναι να αναπτυχθεί περαιτέρω μέσω συνεργασιών με μεσιτικά γραφεία, εταιρείες real estate, αλλά και εταιρείες διαχείρισης δανείων που θα προχωρούν τους πλειστηριασμούς. Ήδη οι τέσσερις συστημικές βρίσκονται σε συζητήσεις με συγκεκριμένες εταιρείες και δίκτυα μεσιτών, προκειμένου να προσελκύσουν ακίνητα για πελάτες διαφορετικών προϋπολογισμών και προφίλ (π.χ. πολυτελείς κατοικίες κ.λπ.). Αυτό αναμένεται να το δούμε στο επόμενο διάστημα, καθώς θα πρέπει να ξεπεραστούν διάφορα νομικά ζητήματα ως προς τα "βάρη" των ακινήτων και τη διαθεσιμότητα (και) μέσω τρίτων ιστοσελίδων. Στόχος είναι να μετατραπούν σε ιστοσελίδες που θα συγκεντρώνουν διαθέσιμα ακίνητα (aggregators), ώστε να εντοπίζονται από τους ενδιαφερόμενους και στη συνέχεια να χρηματοδοτείται η αγορά και η ανακαίνιση.
Οι δανειολήπτες
Σε ό,τι αφορά το προφίλ των αγοραστών, στα επενδυτικά ακίνητα είναι κυρίως funds του εξωτερικού. Στις κατοικίες είναι κυρίως ιδιώτες (Έλληνες και του εξωτερικού), ηλικίας 40-55 ετών. Πρόκειται για ηλικίες οι οποίες έχουν την ανάγκη σήμερα να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία και την οικογένεια, ενώ ένα μέρος προέρχεται από τους Έλληνες του brain drain, οι οποίοι προς το παρόν ενδιαφέρονται κυρίως για την αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Λόγω του συντηρητικού προφίλ των δανειοληπτών αυτών (μικρά ποσά αιτήσεων, μικρό ποσό χρηματοδότησης), οι εγκρίσεις στα στεγαστικά δάνεια ξεπερνούν το 80%.
Προοπτικές
Σύμφωνα με εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, οι άμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2021 πιθανότατα να ξεπεράσουν το 1 δισ. ευρώ. Οι ίδιοι ρυθμοί ανάπτυξης αναμένεται να διατηρηθούν τουλάχιστον για τα επόμενα δύο χρόνια. Η Τράπεζα Πειραιώς σε ανάλυσή της σημειώνει ότι, ξεκινώντας από ένα πολύ χαμηλό επίπεδο, η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίζει να αναπτύσσεται παράλληλα με μια πολύ ισχυρή οικονομία για μια σειρά ετών. Εάν οι προβλέψεις της τόσο για την ελληνική οικονομία όσο και για την αγορά ακινήτων αποδειχθούν ορθές, η αγορά ακινήτων θα συγκλίνει με τα επίπεδα ισορροπίας ή "δίκαιης αποτίμησης" προς το 2027. Ένας από τους λόγους που η αγορά ακινήτων αποδείχθηκε ανθεκτική στην κρίση και παρουσιάζει προοπτικές, σύμφωνα με την Τράπεζα Πειραιώς, είναι ο εξής: η συνδυαστική επίδραση του θετικού μακροοικονομικού περιβάλλοντος και του χαμηλού σημείου εκκίνησης (δεδομένου ότι την προηγούμενη δεκαετία οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν σωρευτικά περισσότερο από 44%) έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων (οικιστικά και επαγγελματικά) να δύνανται να συνεχίσουν να αυξάνονται βραχυπρόθεσμα κατά 6%. "Μακροπρόθεσμα προβλέπουμε ρυθμό αύξησης και στις 2 κατηγορίες ακίνητων περί το 3%, παράλληλα με τον ρυθμό ονομαστικής μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας", καταλήγει η ανάλυση.
Η Alpha Bank πιστεύει ότι το 2021 αναμένεται να είναι κομβικό έτος για τη δημιουργία νέων συνθηκών στην αγορά ακινήτων, σε μακροχρόνιο ορίζοντα, οι οποίες θα βασιστούν σε συγκεκριμένους παράγοντες.
Πρώτον, στην αναμενόμενη μείωση της πληθυσμιακής κινητικότητας στα αστικά κέντρα και τη μετακίνησή τους σε αποκεντρωμένες περιοχές, λόγω της αυξανόμενης διάδοσης της εξ αποστάσεως εργασίας και εκπαίδευσης.
Δεύτερον, στη δρομολόγηση εμβληματικών έργων ανάπτυξης και υποδομών, όπως το έργο στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, που πιθανόν να αυξήσουν τη ζήτηση των οικιστικών και των επαγγελματικών ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας και, κυρίως, στο νότιο μέτωπο του οικιστικού ιστού.
Τρίτον, στην αναμενόμενη αναζωπύρωση του διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος για την αγορά ακινήτων μετά το πέρας της πανδημίας και την αποκατάσταση της κανονικότητας στην οικονομία και ιδιαίτερα στον κλάδο του τουρισμού.
Η Eurobank πιστεύει ότι η ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων, τόσο των επαγγελματικών όσο και των κατοικιών, θα ακολουθήσει τους υψηλούς ρυθμούς της οικονομίας. Το πλάνο της τράπεζας προβλέπει ρυθμό ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων (αύξηση τιμών) που θα κυμανθεί μεταξύ 5% και 6% ετησίως μέσα στη διετία.
Η τελευταία κλαδική μελέτη της Εθνικής Τράπεζας για την ελληνική αγορά ακινήτων αναφέρει ότι το 40% του ενδιαφέροντος προέρχεται από το εξωτερικό. Εστιάζοντας στη σημαντικότερη αγορά ακινήτων –αυτή των κατοικιών, οι οποίες καλύπτουν το 79% του συνολικού αποθέματος κτιρίων στην Ελλάδα–, η άποψη των μεσιτών, σύμφωνα με τη μελέτη της ΕΤΕ, σε όλη τη χώρα συγκλίνει στην εξέχουσα σημασία της ραγδαίας διείσδυσης του Airbnb. Ενδεικτικά αναφέρεται στη μελέτη ότι το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική καλύπτει σχεδόν το 70% της εν λόγω αγοράς. Όσον αφορά τα τουριστικά ακίνητα, το 60% της αγοράς δηλώνει την ύπαρξη ενεργού ενδιαφέροντος προερχόμενου κυρίως από ξένους επενδυτές. Παρά τη χαμηλή τρέχουσα ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα (με εξαίρεση ποιοτικούς χώρους στην Αττική, όπου το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον καλύπτει σχεδόν το 50% της αγοράς), υφίσταται άμεση ανάγκη κατασκευής ποιοτικών χώρων (οι οποίοι αυτήν τη στιγμή καλύπτουν μόλις το 6% του διαθέσιμου αποθέματος).
Εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το ενδιαφέρον από το εξωτερικό επανέρχεται και σε γραφειακούς χώρους, κάτι το οποίο θεωρείται θετική ένδειξη για την ανάπτυξη της κτηματαγοράς, αν ληφθεί υπόψη η συνολική εσωτερική ζήτηση, η επιστροφή στην κανονικότητα, αλλά και οι αλλαγές που επέφερε η πανδημία, όπως η τηλεργασία και το ecommerce. Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2020, όπως και τους πρώτους μήνες του 2021, καταγράφεται σημαντική, αναλογικά με τις περιστάσεις, επενδυτική δραστηριότητα, γεγονός το οποίο έχει συντελέσει στη διατήρηση των επιπέδων των τιμών κοντά στα προ της υγειονομικής κρίσης επίπεδα. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, παρά τις πιέσεις που δέχτηκε η αγορά των κατοικιών το 2020 και τις αρχές του 2021, όπως αυτές αποτυπώνονται στα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, στην περιορισμένη εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, στον μειωμένο αριθμό μεταβιβάσεων κατοικιών, καθώς και στις αρνητικές επιχειρηματικές προσδοκίες για τις κατασκευές κατοικιών, η αγορά παρουσιάζει ανθεκτικότητα, τόσο ως προς τις τιμές όσο και ως προς την οικοδομική δραστηριότητα, προεξοφλώντας τις θετικές προσδοκίες ανάκαμψης της οικονομίας και της διεθνούς ζήτησης για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Η επόμενη ημέρα
Το 2021, με την προϋπόθεση του οριστικού πλέον ελέγχου της πανδημίας και της πλήρους απελευθέρωσης των δραστηριοτήτων και της κινητικότητας των πολιτών, αναμένεται να σηματοδοτήσει την επανεκκίνηση της αγοράς, μέσα σε ένα πλαίσιο σημαντικών ανακατατάξεων, αναφέρει στην Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής η Τράπεζα της Ελλάδος. Η αλλαγή νοοτροπίας και αναγκών θα οδηγήσει πιθανώς στη χωρική και ποιοτική μετατόπιση της ζήτησης, ενώ τα δρομολογημένα έργα ανάπτυξης και υποδομών μεγάλης εμβέλειας αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω την τάση μετατόπισης και ανάδειξης νέων αγορών ενδιαφέροντος. Προκειμένου να διασφαλιστούν οι βέλτιστοι ρυθμοί αποκατάστασης και ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων, ιδιαίτερη μέριμνα θα πρέπει να δοθεί στην απλοποίηση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων. Στο πλαίσιο του ψηφιακού μετασχηματισμού του κράτους, που συντελείται με γοργούς ρυθμούς την τελευταία περίοδο, απαιτείται παράλληλος συνολικός επανασχεδιασμός των γραφειοκρατικών διαδικασιών και των υπέρμετρων απαιτήσεων για έκδοση και προσκόμιση πάσης φύσεως πιστοποιητικών που καθιστούν την ολοκλήρωση πράξεων αγοραπωλησίας πολύπλοκη, εξαιρετικά χρονοβόρα και εντέλει αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα για επενδύσεις. Παράλληλα, η ταχεία ολοκλήρωση των δασικών χαρτών, αφού προηγηθεί η απαιτούμενη διόρθωση των χαρακτηρισμών εκτάσεων, όπως και η επιτάχυνση και ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, μπορούν να αποτελέσουν τη βάση για έναν σύγχρονο εθνικό χωροταξικό σχεδιασμό, που με όρους βιωσιμότητας και προστασίας του περιβάλλοντος θα δώσει νέα ώθηση στην ανάπτυξη, προστατεύοντας και αναδεικνύοντας την ιδιωτική και δημόσια ακίνητη περιουσία.
Δεν υπάρχουν σχόλια :
Δημοσίευση σχολίου