Τι θα κάνουν οι τράπεζες 100.000 ακίνητα
Τεράστιο ενδιαφέρον και ζωηρό lobbying από ξένους επενδυτές προσελκύει η ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία θα αποτελέσει το επενδυτικό next big thing, μετά τα ελληνικά NPLs.
Οι ξένοι επενδυτές συνωστίζονται για να λάβουν θέσεις προεκλογικά σε μια αγορά όπου διαβλέπουν έντονη κινητικότητα και μεγάλη δυναμική ανόδου τιμών και αποδόσεων. Οι τοποθετήσεις και η θέση ετοιμότητας των ξένων συμβαδίζουν με δραστήριο lobbying, προετοιμάζοντας το έδαφος για αλλαγές στο πλαίσιο μεταβιβάσεων ακινήτων. Απλούστευση των διαδικασιών αδειοδοτήσεων και μεταβιβάσεων ακινήτων, ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς για τις μεταβιβάσεις, τα ενοίκια και τις κατασκευές, επανυπολογισμός της επιβολής του ΕΝΦΙΑ, ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου είναι, σύμφωνα με τις πληροφορίες, τα θέματα που έχουν ανοίξει ήδη οι επενδυτές για την επόμενη κυβέρνηση.
Βρίσκεται, έτσι, στα σκαριά η σταδιακή αναδιάταξη και του χάρτη real estate της χώρας, που θα ξεκινήσει πιο μαζικά το αμέσως προσεχές διάστημα, με τις τιτλοποιήσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων και τις πωλήσεις "πακέτων" ακινήτων των τραπεζών. "Πακέτα" 30 έως 700 ακινήτων θα αρχίσουν να βγαίνουν στην αγορά, καθώς μέσα στην επόμενη τριετία οι τράπεζες θα έχουν να διαχειριστούν ένα στοκ περίπου 100.000 ακινήτων.
Ήδη, η "προίκα" τους αριθμεί κοντά στα 30.000 ακίνητα και, με τον ρυθμό που αποκτούν ακίνητα από τους πλειστηριασμούς, υπολογίζεται ότι θα αποκτήσουν τουλάχιστον ακόμα 65.000 ακίνητα μέχρι τα τέλη του 2021. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, μηνιαίως στην κάθε τράπεζα καταλήγουν επιπλέον περί τα 250-300 νέα ακίνητα από πλειστηριασμούς.
Κατόπιν αυτού, η διαχείριση των ακινήτων αποτελεί αυτήν τη στιγμή ένα τεράστιο project. Οι τράπεζες βρίσκονται σε πυρετό επαφών με εξειδικευμένες στη διαχείριση ακινήτων εταιρείες προκειμένου όχι μόνο να διαρθρώσουν χαρτοφυλάκια ακινήτων προς πώληση και να δρομολογήσουν τη στρατηγική διαχείρισης του συνολικού στοκ, αλλά και να ξεκινήσουν τη λεπτομερή καταγραφή ολόκληρων των χαρτοφυλακίων στεγαστικής πίστης.
Πώς κινούνται οι ξένοι
Για τους ξένους επενδυτές η ελληνική αγορά ακινήτων αποτελεί στρατηγική προτεραιότητα, καθώς οι υψηλές αποδόσεις συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες ευνοούν επενδυτικές κινήσεις σε διάφορες κατηγορίες ακινήτων.
Σήμερα η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης. Βασική κινητήρια δύναμη της αγοράς είναι ο τουρισμός, ο οποίος επηρεάζει θετικά τις κατοικίες μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων.
Οι ξένοι αγοραστές, μέχρι στιγμής μεμονωμένοι και οσονούπω funds, προέρχονται από την Κίνα, τις ΗΠΑ, τη Μέση Ανατολή, την Ιαπωνία, την Αυστραλία, ακόμα και από τη Νιγηρία. Πρόκειται για high net worth individuals, οι οποίοι κινούνται στις αγορές τους με διαφορετικό σκεπτικό. Ενδεικτικά, από τις περίπου 70.000 κατοικίες που υπολογίζεται πως εκμισθώνονται μέσω βραχυχρόνιων πλατφορμών (Airbnb), σημαντικό μέρος κατέχουν ξένοι, κυρίως Κινέζοι. Οι τελευταίοι αγοράζουν επίσης κατοικίες για ιδία χρήση στα Νότια Προάστια.
Αμερικανοί, Ρώσοι και πλούσιοι Ευρωπαίοι αγοράζουν, με τη λογική του second home, κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας ή σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Επενδυτές από χώρες της Μέσης Ανατολής, όπως ο Λίβανος, η Σαουδική Αραβία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, αγοράζουν ακίνητα κυρίως στα Νότια Προάστια, τα οποία στη συνέχεια εκμισθώνουν σε ελληνικά νοικοκυριά μέσω συμβατικών, μακροχρόνιων μισθώσεων.
Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, πέραν των οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων, τελευταία έχει αρχίσει να εκδηλώνεται ζήτηση για οικόπεδα τα οποία μπορεί να αναπτυχθούν για οικιστική ή επαγγελματική χρήση. Η ζήτηση ενισχύεται από το γεγονός ότι οι τράπεζες μπορούν να προχωρήσουν συνδυαστικά και σε χρηματοδότηση των αγορών (development finance), ειδικά όταν πρόκειται για οικόπεδα χωρίς υποθήκη και υπάρχουν προπωλήσεις.
Όπως σημειώνουν τα ίδια στελέχη, η μαζική πώληση χαρτοφυλακίων ακινήτων των τραπεζών μπορεί να πιέσει προς τα κάτω τις τιμές, αλλά αυτό θα είναι προσωρινό, καθώς η αγορά σταδιακά θα σταθεροποιηθεί.
Μεσοπρόθεσμα, οι πωλήσεις των χαρτοφυλακίων αναμένεται να οδηγήσουν σε νέες αναπτύξεις, στην αναβάθμιση του απαξιωμένου αποθέματος και την κινητοποίηση περιουσιακών στοιχείων τα οποία παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, μέσα από το πλαίσιο της δημιουργίας νέων επιχειρηματικών σχεδίων. Επομένως, η ενδεχόμενη πλεονάζουσα προσφορά, παρά την όποια αρχική επίδραση στις τιμές, θα μπορούσε βαθμιαία να κινητοποιήσει ένα νέο κύμα ζήτησης, με πολύ θετικές επιπτώσεις.
Η δυναμική του τουρισμού βρίσκεται πίσω από το μεγάλο ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα. Κατά βάση λόγω του μεγάλου αριθμού αφίξεων, στο κέντρο μόνο της Αθήνας έχει ξεκινήσει ή πρόκειται να ξεκινήσει άμεσα η ανάπτυξη τουλάχιστον δέκα μονάδων, οι οποίες έχουν προκύψει είτε από αλλαγή χρήσης παλαιότερων ακινήτων, κυρίως γραφείων, είτε από ανακαίνιση και επαναλειτουργία μονάδων οι οποίες είχαν παραμείνει για αρκετά χρόνια κενές και αναξιοποίητες. Αντίστοιχο ενδιαφέρον φαίνεται να προσελκύει και το σύνολο του παραλιακού μετώπου της Αττικής.
Οι τράπεζες εκτιμούν ότι με μια αύξηση του ΑΕΠ 2,2% φέτος, οι τιμές των ακινήτων θα ενισχυθούν κατά 2,6%. Αύξηση του ΑΕΠ κατά 2,4% το 2020 και 2,5% το 2021 εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 3,2% και 3,6% αντίστοιχα. Σημειώνεται, πάντως, ότι η αύξηση του ΑΕΠ δεν είναι το μόνο ζητούμενο για να αποκτήσει η αγορά των ακινήτων έναν σταθερά ανοδικό ρυθμό. Παράλληλα, υπάρχει ανάγκη περαιτέρω παρεμβάσεων για τη βελτίωση των συνθηκών στον τομέα της φορολογίας, της διαφάνειας και της απλοποίησης των διαδικασιών, ώστε να δημιουργηθεί ένα φιλικότερο επενδυτικό περιβάλλον και να διασφαλιστεί μια βιώσιμη και σταθερή πορεία ανάκαμψης και, τελικά, ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.
ΠΗΓΗ
Δεν υπάρχουν σχόλια :
Δημοσίευση σχολίου