Μετά την περίοδο των πολλών κόκκινων στεγαστικών δανείων που μπλόκαραν ουσιαστικά τη λειτουργία των τραπεζών, τα πιστωτικά ιδρύματα αλλάζουν τον τρόπο που δίνουν νέα στεγαστικά δάνεια. Πλέον η πολιτική των τραπεζών έχει διαφοροποιηθεί και εκλογικευθεί και οι δανειολήπτες είναι πολύ πιο συντηρητικοί. Η αλλαγή αυτή είναι προφανώς απόρροια των οδυνηρών «μαθημάτων» της δεκαετούς κρίσης.
Πλέον για να να αγοράσει κάποιος σπίτι σήμερα, θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον το 20% του απαιτούμενου κεφαλαίου και να προσφύγει για το υπόλοιπο 80% στον δανεισμό. Όσο μεγαλύτερο είναι το ποσοστό ιδίας συμμετοχής και η σταθερότητα του εισοδήματος του υποψήφιου δανειολήπτη, τόσο ρεαλιστικό είναι ένα χαμηλότερο επιτόκιο.
Έτσι, οι νέοι δανειολήπτες είναι ηλικίας 25-44 ετών που διαθέτουν ένα αρχικό κεφάλαιο -χάρη στη συμμετοχή των γονιών τους, από πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων ή και αποταμιεύσεων, που είναι δημόσιοι υπάλληλοι, στρατιωτικοί κ.λπ. Οι τράπεζες βάζουν και άλλα κριτήρια/κίνητρα, όπως για παράδειγμα η ενεργειακή κλάση του ακινήτου, με την Τράπεζα Πειραιώς να πριμοδοτεί με έκπτωση 0,15% στο επιτόκιο και χωρίς έξοδα έγκρισης την αγορά κατοικίας χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης.
Τι κατοικίες ψάχνουν οι νέοι αγοραστές σήμερα
Μετά τη δεκαετή κρίση έχουν αλλάξει και οι απαιτήσεις/προσδοκίες των ίδιων των υποψήφιων αγοραστών δανειοληπτών. Αποτελεί και δική τους επιλογή, όχι μόνο της τράπεζας, να ζητούν όσο το δυνατόν μικρότερο δάνειο και να έχουν όσο δυνατόν μεγαλύτερη ιδία συμμετοχή, ώστε ακόμα κι αν υποστούν μείωση των εισοδημάτων τους στο μέλλον να μην κινδυνέψουν να χάσουν το σπίτι τους. Αυτός είναι και ο λόγος που ο μέσος υποψήφιος αγοραστής αναζητά ακίνητα που δεν υπερβαίνουν τις δυνατότητές του και είναι πιο συντηρητικός σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, όταν οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν το 100% της αξίας του ακινήτου, ακόμα και το 120% μέσω χορήγησης ενός «συμπληρωματικού» επισκευαστικού δανείου.
Έτσι, ο μέσος όρος του εμβαδού κατοικίας που αναζητείται για αγορά είναι τα 95 τ.μ. και ο μέσος όρος της ανώτατης τιμής που θέτουν οι υποψήφιοι αγοραστές χρήστες στην αναζήτησή τους για αγορά ακινήτου παρουσιάζει αύξηση για το 2021 και διαμορφώνεται στα 160.000 ευρώ έναντι του αντίστοιχου μέσου όρου για το 2020 που κυμάνθηκε στα 147.000 ευρώ.
Σταθερός ο μισθός αλλά οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται
Φαίνεται πάντως ότι για τους νέους ηλικίας 20-30 ετών που δεν διαθέτουν αξιόλογο «κομπόδεμα» και σταθερό εισόδημα, η απόκτηση δικού τους ακινήτου είναι εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση. Κι αυτό γιατί τα εισοδήματα αυξάνονται με χαμηλότερο ρυθμό από ό,τι οι τιμές των ακινήτων, όπως εξήγησε ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της GEOAXIS, μιλώντας στην 22η Prodexpo.
Ειδικότερα, τη διετία 2018-2019 ο αποπληθωρισμένος βασικός μισθός στην Ελλάδα παρέμεινε σταθερός, ενώ κατά το ίδιο διάστημα οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν έως και κατά 57%. Το φαινόμενο, όπως είπε ο κ. Ξυλάς, είναι παγκόσμιο, καθώς και στη Βρετανία ο μέσος μισθός κατά το ίδιο διάστημα αυξήθηκε κατά 19%, ενώ οι τιμές απόκτησης κατοικίας κατά 173%.
Tι στεγαστικά χορηγούν Alpha, Eurobank, Εθνική, Πειραιώς και Attica
Στα 900 εκατ. ευρώ αναμένεται να διαμορφωθούν οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2021 σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών και με τη ζήτηση κινείται ανοδικά, φτάνοντας ακόμα και το 50% σε σχέση με πέρσι. Το μέσο ύψος δανείου είναι μεταξύ 90.000-100.000 ευρώ και 20ετούς διάρκειας και 7 στα 10 αιτήματα εγκρίνονται.
Σε ότι αφορά τα επιτόκια οι τράπεζες κινούνται στην κατεύθυνση της προσωποποιημένης τιμολόγησης, ανάλογα με το προφίλ του δανειολήπτη και τη σχέση του με την τράπεζα (πχ αν διαθέτει καταθέσεις), το ποσοστό ιδιας συμμετοχής και φυσικά τη διάρκεια του δανείου.
H Eurobank προσφέρει στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου – από 3 εως 30 έτη – για όλη τη διάρκεια του δανείου χωρίς κόστος μερικής ή ολικής πρόωρης αποπληρωμής, καθώς και ευελιξίες στην αποπληρωμή του εφόσον το χρειαστεί ο πελάτης (δυνατότητα για αύξηση/μείωση δόσεων ή και παράλειψη δόσης). Παρέχεται και η δυνατότητα επιλογής κυμαινόμενου επιτοκίου με εξατομικευμένη τιμολόγηση, σύμφωνα με το πιστωτικό προφίλ του πελάτη και τη συνεργασία του με την τράπεζα. Η αίτηση για στεγαστικό δάνειο μπορεί να γίνει και μέσω video κλήσης στο V Banking της Eurobank.
Η Εθνική εκτός από σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο προσφέρει και λύσεις υβριδικών επιτοκίων, δηλαδή για ορισμένα χρόνια σταθερό και στη συνέχεια (όταν θα έχει αποπληρωθεί σημαντικό μέρος του κεφαλαίου και έτσι οι τόκοι θα είναι χαμηλότεροι) με κυμαινόμενο επιτόκιο, για παράδειγμα στεγαστικό δάνειο για 30 χρόνια με 15 χρόνια σταθερό με επιτόκιο 3,31% και 15 χρόνια με κυμαινόμενο με περιθώριο επιτοκίου σήμερα 1,95% .
H Alpha διαπιστώνει στροφή των πελατών προς τα ιδιαίτερα ευνοϊκά σταθερά επιτόκια, τα οποία προστατεύουν στον πελάτη από πιθανές διακυμάνσεις του Euribor στο μέλλον. Tα στεγαστικά σταθερού επιτοκίου για όλη της διάρκεια του δανείου – από 5 εως 30 έτη – έχουν επιτόκιο 2,80% και δε επιβαρύνονται με «πέναλτι» σε περίπτωση μερικής ή ολικής πρόωρης αποπληρωμής.
Η Πειραιώς προσφέρει ευρεία γκάμα στεγαστικών δανείων σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου, με μηδενικό κόστος πρόωρης προεξόφλησης διάρκειας ως και 30 έτη. Η τιμολόγηση είναι προσωποιημένη και 1 στους 2 πελάτες χρηματοδοτήθηκε το 2021 με κυμαινόμενο επιτόκιο κάτω του 2,20%.
Τέλος, στην Attica Bank, 3 στους 4 δανειολήπτες επιλέγουν σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκεια της χρηματοδότησης. Το μέσο ποσό δανείου να διαμορφώνεται στις 75.000,ευρώ το μέσο επιτόκιο στο 2,85% και τη μέση διάρκεια του δανείου στα 20 έτη. Η τράπεζα προσφέρει στεγαστικά δάνεια από 2,60% και δυνατότητα για κυμαινόμενο ή σταθερό επιτόκιο ενώ η αγορά κατοικίας υψηλής ενεργειακής απόδοσης πριμοδοτείται με έκπτωση έως 0,40% στο επιτόκιο του δανείου.
Ποια είναι τα προβλήματα που μπλοκάρουν τα δάνεια
Η αγορά ακινήτου στη χώρα μας, ιδιαίτερα όταν γίνεται με λήψη στεγαστικού δανείου μπορεί να είναι μια χρονοβόρα διαδικασία που θα δοκιμάσει τις ψυχικές αντοχές του αγοραστή. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι σε μια αγοραπωλησία εμπλέκονται πολλοί παράγοντες, πρέπει να αντιμετωπιστούν σειρά ζητημάτων και οι διαδικασίες, όχι μόνο δεν «τρέχουν» παράλληλα, αλλά πολλές φορές …μπλοκάρουν η μια την άλλη.
Οι τράπεζες – άλλη σε μεγαλύτερο, άλλη σε μικρότερο βαθμό – μπορεί να έχουν μπει στην ψηφιακή εποχή και κινούνται στην κατεύθυνση απλοποίησης και επιτάχυνση σειράς διαδικασιών – η προέγκριση με βάσει τα οικονομικά στοιχεία του υποψήφιου δανειολήπτη είναι συνήθως θέμα λίγων 24ώρων – ωστόσο αυτό δεν αρκεί, ιδιαίτερα όταν πρέπει να αντιμετωπιστούν νομικά, φορολογικά και τεχνικά ζητήματα.
Τα πιο συνηθισμένα προβλήματα που οδηγούν σε καθυστερήσεις είναι:
- Τα οικονομικά στοιχεία δεν είναι πλήρη και υπάρχει ασάφεια σε ότι αφορά τα εισοδήματα και τις υποχρεώσεις του δανειολήπτη στη φάση της αξιολόγηση της οικονομικής προέγκρισης.
- Ο δανειολήπτης καθυστερεί να βρει ακίνητο ή αλλάζει στην πορεία την επιλογή του. Γι’ αυτό καλό θα είναι να έχει καταλήξει για το ακίνητο πριν ξεκινήσει τη διαδικασία με την τράπεζα.
- Ελλείψεις στα απαιτούμενα δικαιολογητικά του ακινήτου.
- Το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες (πχ. μη δηλωμένοι/τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι), υπάρχουν ασυμφωνίες σχετικών εγγράφων, προβλήματα ταυτοποίησης ακινήτου, βάρη στο ακίνητο κ.α. Οι σημαντικότερες καθυστερήσεις σημειώνονται στη φάση επίλυση νομικών και τεχνικών προβλημάτων. Ο υποψήφιος δανειολήπτης θα πρέπει να έχει «ψάξει» καλά το ακίνητο που τον ενδιαφέρει για να μη βρεθεί προ δυσάρεστων εκπλήξεων.
- Διαδικασία υπογραφής συμβολαίου αγοράς και διεκπεραίωσης φορολογικών υποχρεώσεων.
- Διαδικασία μεταγραφής των συμβολαίων αγοράς στα κατά τόπους Κτηματολογικά γραφεία / Υποθηκοφυλακεία. Είναι χαρακτηριστικό ότι λόγω και της συσσώρευσης των υποθέσεων εξαιτίας της πανδημίας, μπορεί να χρειαστεί ακόμα και ένα χρόνος για να ολοκληρωθεί μια απλή μεταγραφή συμβολαίου αγοράς. Μέχρι να ολοκληρωθεί η ψηφιοποιήση των διαδικασιών του Κτηματολογίου και να γίνονται όλες οι μεταγραφές τίτλων ψηφιακά, οι δανειολήπτες καλό θα είναι να διερευνούν την εκδοχή να υπάρξει σημαντική καθυστέρηση σε αυτό το στάδιο (αν το αντέχει η τσέπη τους μπορούν να το αναθέσουν σε δικηγόρο) ώστε να ενημερώνουν την τράπεζα.
ΠΗΓΗ
Δεν υπάρχουν σχόλια :
Δημοσίευση σχολίου