Όταν μιλάμε για μια πώληση ακινήτου, έχουμε στο μυαλό μας μια τυπική συναλλαγή, κατά την οποία ο αγοραστής εξοφλεί το ακίνητο προκαταβολικά. Εάν χρειαστεί να ζητήσει δάνειο από την τράπεζα, τότε το συμβόλαιο υπογράφεται μετά την δανειακή έγκριση. Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που τα συμβαλλόμενα μέλη δεν θέλουν να εμπλακούν καθόλου με την τράπεζα; Τότε μιλάμε για πώληση ακινήτου με δόσεις μέσω της χρηματοδότησης του ίδιου του πωλητή.
Στην Ελλάδα της κρίσης, ο αριθμός των χορηγούμενων στεγαστικών δανείων έχει συρρικνωθεί σημαντικά. Με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύθηκαν από την Delfi Partners, το 2018 χορηγήθηκαν μόλις 200 εκατομμύρια ευρώ σε στεγαστικά δάνεια σε σχέση με τα 15,6 δισεκατομμύρια του 2006. Αν υποθέσουμε πως το ύψος κάθε δανείου έφτανε τις 100.000€ τότε συμπεραίνουμε πως αγοράστηκαν μόνο 2.000 ακίνητα. Αυτό δείχνει πως η γκάμα του αγοραστικού κοινού είναι ιδιαίτερα περιορισμένη.
Ως εκ τούτου, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που έχουν αναλάβει το ρόλο του τραπεζίτη. Σε μια προσπάθεια προσέλκυσης ενδιαφέροντος, προσπαθούν να διευκολύνουν τους αγοραστές παρέχοντας τη λύση των γραμμάτιων (υποσχετικών). Ουσιαστικά, ζητούν από τους αγοραστές την προκαταβολή ενός ποσού και ύστερα την πληρωμή του υπολοίπου σε πολλαπλές άτοκες δόσεις.
Αυτή η κίνηση διευκολύνει σημαντικά τους αγοραστές καθώς επωφελούνται από λιγότερο αυστηρές προϋποθέσεις προκαταβολής και καταβολής των δόσεων, πιο ευέλικτα επιτόκια και καλύτερους όρους. Δεν είναι λίγοι εξάλλου οι υπέρμαχοι της άποψης «Καλύτερα να πληρώσω δόσεις και στο τέλος να μου μείνει, παρά ενοίκιο».
Το λεγόμενο seller financing, δηλαδή η πώληση ακινήτου με δόσεις χωρίς την εμπλοκή τράπεζας, αν και είναι αρκετά διαδεδομένο στο εξωτερικό, δεν αντιπροσωπεύει μεγάλο ποσοστό της αγοράς. Αυτό οφείλεται κυρίως στους κινδύνους που κρύβονται πίσω από την απουσία της τραπεζικής συναλλαγής. Ωστόσο, αν ο πωλητής λάβει τις κατάλληλες προφυλάξεις και τη σωστή επαγγελματική καθοδήγηση, οι κίνδυνοι μειώνονται σημαντικά.
Τι προβλέπει ο νόμος
Ως προς την πώληση ακινήτου με δόσεις, χωρίς την εμπλοκή τράπεζας, ο ελληνικός νόμος προβλέπει δύο βασικούς τρόπους συναλλαγής: την πώληση με Αναβλητική Αίρεση και την πώληση με Διαλυτική Αίρεση.
Συμβόλαιο με Αναβλητική Αίρεση
Ο πωλητής μεταβιβάζει στον αγοραστή το ακίνητο κατά την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου. Στους όρους αναγράφεται ρητά αν ο αγοραστής οφείλει να καταβάλλει ένα ορισμένο ποσό προκαταβολικά, κατά τη σύναψη του συμβολαίου, ή όχι. Στη συνέχεια πραγματοποιεί τις πληρωμές σύμφωνα με το συμβόλαιο. Εάν παραβιαστούν οι όροι του συμβολαίου, τότε ο τίτλος ιδιοκτησίας επιστρέφει στον πωλητή. Ο πωλητής μπορεί, σε αυτή την περίπτωση, να κρατήσει τις πληρωμές που έχουν προηγηθεί.
Συμβόλαιο με Διαλυτική Αίρεση
Ο πωλητής μεταβιβάζει το ακίνητο στον αγοραστή μόνο αφού ο τελευταίος έχει ολοκληρώσει την καταβολή όλων των δόσεων που προβλέπει το συμβόλαιο και έχει εξοφλήσει ολοσχερώς το τίμημα της αγοραπωλησίας.
Ποια τα οφέλη για τον πωλητή
Κάθε πωλητής ακινήτου θέλει να πετύχει μια γρήγορη και συμφέρουσα πώληση. Υιοθετώντας τη συγκεκριμένη μορφή συμφωνίας, οι πωλητές καταφέρνουν να προσελκύσουν το κοινό ενδιαφέρον, ειδικά σε περιόδους που η λήψη στεγαστικών δανείων είναι δύσκολη.
Πέρα από την προσέλκυση περισσότερων αγοραστών, η συγκεκριμένη μέθοδος ωφελεί τους ιδιοκτήτες καθώς τους επιτρέπει να ζητήσουν μια υψηλότερη τιμή πώλησης. Η εύκολη καταβολή των δόσεων, άτοκα και χωρίς την ανάμειξη της τράπεζας, δίνει στον πωλητή το περιθώριο να στοχεύσει σε μια υψηλότερη τιμή πώλησης.
Πολλοί είναι εκείνοι μάλιστα που προτιμούν τη συγκεκριμένη μέθοδο καθώς θέλουν να λαμβάνουν μια σταθερή ροή μετρητών μέσω την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας τους. Για παράδειγμα, μεγάλες κατοικίες και μεζονέτες που είναι δύσκολο να ενοικιαστούν, μπορούν να πουληθούν σε δόσεις και να εξασφαλίσουν στον αγοραστή τις μηνιαίες ταμιακές ροές που επιθυμεί. Θα είναι σαν να παίρνει ενοίκιο, χωρίς να χρειάζεται να ανησυχεί για επισκευές, λογαριασμούς, φόρους και υποθήκες.
Τι απασχολεί τους πωλητές
– Τι θα συμβεί αν ο αγοραστής δεν πληρώσει;
Αυτό είναι το μεγαλύτερο ζήτημα που απασχολεί όσους ιδιοκτήτες αναλογίζονται την επιλογή της πώλησης με δόσεις. Μπορεί η διαδικασία να ελλοχεύει νομικούς, οικονομικούς ή/και υλικοτεχνικούς κινδύνους, αυτοί όμως μπορούν να αποφευχθούν λαμβάνοντας τις σωστές προφυλάξεις και την κατάλληλη επαγγελματική καθοδήγηση.
Αν το συμβόλαιο υπάγεται στην κατηγορία της Αναβλητικής Αίρεσης, τότε ο συμβολαιογράφος μπορεί να κινήσει άμεσα τις διαδικασίες που προβλέπουν την επιστροφή του ακινήτου στο όνομα του ιδιοκτήτη καθώς και την δέσμευση των ποσών που έχουν ήδη καταβληθεί από τον αγοραστή.
Αν το συμβόλαιο υπάγεται στην Διαλυτική Αίρεση, τότε το ακίνητο παραμένει στο όνομα του πωλητή μέχρι ο αγοραστής να ολοκληρώσει όλες τις πληρωμές και να καλύψει όλους τους όρους του συμβολαίου. Κατά το διάστημα που μεσολαβεί, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να κατοικεί ή να νοικιάζει το ακίνητο.
– Γιατί να πουλήσω το ακίνητο μου με δόσεις;
Η πώληση ακινήτου με δόσεις (και χωρίς την εμπλοκή της τράπεζας) θα σου δώσει περισσότερες ευκαιρίες! Ειδικά σε περιπτώσεις που τα ακίνητα παραμένουν απούλητα για μεγάλο χρονικό διάστημα, ή η τιμή τους είναι πολύ υψηλή για τα δεδομένα της αγοράς, η επιλογή της πώλησης με δόσεις θα ενισχύει το ενδιαφέρον των αγοραστών.
– Σε τι με βοηθάει η τράπεζα;
Ένας αγοραστής που θα ζητήσει στεγαστικό δάνειο από την τράπεζα, πρέπει να τηρεί ορισμένες προϋποθέσεις για να λάβει τη χρηματοδότηση. Εάν το δάνειο εγκριθεί, θα λάβεις άμεσα και στο ακέραιο τα χρήματα σου, μετά από την εγγραφή της προσημείωσης υποθήκης υπέρ της τράπεζας και την εκταμίευση του δανείου από τον αγοραστή.
Αυτό περιορίζει την γκάμα των αγοραστών καθώς αποκλείει όσους θέλουν να αγοράσουν το ακίνητο σου χωρίς καμία τραπεζική εμπλοκή. Σου δίνει όμως την ασφάλεια της συναλλαγής και της απόκτησης των χρημάτων σου.
Το σημαντικότερο εργαλείο σε οποιαδήποτε διαδικασία εμπεριέχει πληρωμή με δόσεις, είναι η εμπιστοσύνη. Αν καταφέρεις να χτίσεις μια καλή σχέση με τον αγοραστή σου, θα θέσεις γερές βάσεις για τη μελλοντική πορεία σας. Μη διστάσεις να του κάνεις επαγγελματικές ή ακόμα και προσωπικές ερωτήσεις. Σε κάθε περίπτωση, η συμβολή ενός ικανού δικηγόρου και ενός έμπειρου συμβολαιογράφου είναι απαραίτητα στοιχεία για μια πετυχημένη συμφωνία.
ΠΗΓΗ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου