ΕΧΕΙ ΞΕΦΥΓΕΙ Η ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ
Και ενώ έρχεται σάρωμα των ακινήτων από τα funds μέσα από πλειστηριασμούς και αγορές κατασχεμένων, με κίνητρο τη χρυσή βίζα, την υπηκοότητα και τις μπίζνες με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις !!
Σε πλήρη αναντιστοιχία με τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών, αλλά και τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς ακινήτων, βρίσκονται οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης σε πληθώρα περιοχών της Αττικής. Οι αυξήσεις που έχουν καταγραφεί κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας κρίνονται υπερβολικές στην πλειονότητα των περιπτώσεων και έχουν οδηγήσει στον αποκλεισμό πολλών νέων νοικοκυριών από την εξασφάλιση ποιοτικών συνθηκών ζωής, μέσω της επιλογής κατοικιών μικρότερης επιφάνειας από την αναγκαία, ή της προτίμησης ακινήτων χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών.
Ενδεικτική είναι, για παράδειγμα, μια σύγκριση με τις μισθολογικές απολαβές των εργαζομένων στον ιδιωτικό τομέα. Κατά το 2018, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΕΦΚΑ, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53 ευρώ, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3%. Την ίδια περίοδο, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ ήδη φέτος εκτιμάται ότι η αγορά «τρέχει» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία, στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-25% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται πέριξ του 10%-15%. Κατά κανόνα, ένα ποιοτικό διαμέρισμα 100 τ.μ. σε περιοχές των ανατολικών, βόρειων και νότιων προαστίων στοιχίζει σήμερα περίπου 650-850 ευρώ κατά μέσον όρο, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.
Η παραδοχή της μεγάλης ανόδου των ενοικίων, σε σχέση με τα πραγματικά δεδομένα της οικονομίας, γίνεται πλέον και από επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, οι οποίοι αποδίδουν την εν λόγω εξέλιξη στη συσσώρευση πολλών ετών υποαπόδοσης των κατοικιών, που εξώθησαν πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, όταν όχι μόνο τα ενοίκια ήταν χαμηλότερα, αλλά επιπλέον τα ακίνητα είχαν υπερφορολογηθεί. Επιπλέον, πολλοί ιδιοκτήτες έχασαν πολλά ενοίκια, λόγω ασυνεπών μισθωτών και των πολλών μηνών που τα ακίνητά τους έμειναν κενά, ιδίως την περίοδο 2012-2015. «Η αγορά ακινήτων σε μεγάλο βαθμό είναι ψυχολογία. Σήμερα, ύστερα από πολλά χρόνια, η ψυχολογία είναι και πάλι θετική και αυτό οδηγεί ενδεχομένως και σε κάποιες υπερβολές», σημειώνει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής.
Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτήν την περίοδο, οι τιμές που καταγράφονται οφείλονται σε ποσοστό τουλάχιστον 70% στη θετική ψυχολογία των ιδιοκτητών και μόλις κατά 30% στις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων. «Είναι μια γενικευμένη τάση ανόδου, που οφείλεται στην απότομη επιστροφή της κτηματαγοράς στην κανονικότητα, μετά από μια δεκαετία ύφεσης. Ωστόσο, αυτό δεν θα κρατήσει για πολύ. Εκτιμώ ότι οι τιμές θα επιστρέψουν σε πιο φυσιολογικό επίπεδο, αν και θα παραμείνουν υψηλότερες σε σχέση με πριν από 1-2 χρόνια», αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, περιγράφοντας τη νέα ισορροπία στην αγορά ακινήτων.
Παρ’ όλα αυτά, η νέα περίοδος αναμένεται να σηματοδοτήσει και μια δομική αλλαγή στην αγορά κατοικίας, όπου το κέντρο της Αθήνας θα εξακολουθήσει να καταγράφει πολύ υψηλές τιμές, ακόμα και σε σχέση με τα χρόνια πριν από την έλευση της οικονομικής κρίσης. Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς, μεγάλα τμήματα του κέντρου θα είναι «απαγορευτικά» για τους εγχώριους ενοικιαστές/αγοραστές, λόγω της ζήτησης από το εξωτερικό, που θα διατηρεί τις τιμές σε υψηλό επίπεδο.
Μέτρα για τη συγκράτηση των αυξήσεων λαμβάνουν ευρωπαϊκές χώρες
Το ζήτημα των τιμών ενοικίασης θα συνεχίσει να πρωταγωνιστεί και τα επόμενα χρόνια στην αγορά ακινήτων, χωρίς μάλιστα να αποκλείεται να χρειαστεί ακόμη και νομοθετική παρέμβαση, όπως έχει συμβεί σε άλλες χώρες της Ευρώπης, για παράδειγμα η Γερμανία. Το γεγονός ότι μια ολόκληρη γενιά έχουν μετατραπεί σε ενοικιαστές από αγοραστές ακινήτων, σημαίνει ότι και τα επόμενα χρόνια η ζήτηση για ενοικιάσεις θα κινείται σε υψηλότερο επίπεδο, συγκριτικά με τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.
Ως εκ τούτου, αν οι τιμές συνεχίσουν να κινούνται αυξητικά, είναι προφανές ότι μια μεγάλη μερίδα νοικοκυριών θα εξωθείται σε μη αποδεκτές συνθήκες στέγασης. Σε χώρες με παράδοση στις ενοικιάσεις, όπως η Γερμανία, έχει επιβληθεί ακόμη και πλαφόν στο ανώτατο ύψος επιτρεπόμενων ενοικίων ή στη μέγιστη επιτρεπόμενη ετήσια αναπροσαρμογή που μπορούν να προχωρούν οι ιδιοκτήτες, ακριβώς για να εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συνθήκες για την πρόσβαση όλων στην αγορά ακινήτων και να αποφεύγεται η «γκετοποίηση».
Στην περίπτωση του κέντρου της Αθήνας, πολλές περιοχές κρίνονται πλέον δυσπρόσιτες για μεγάλη μερίδα ενοικιαστών, ιδίως αν συνεκτιμηθούν οι συνθήκες διαβίωσης και η κατάσταση των ενοικιαζόμενων ακινήτων, καθώς ναι μεν έχουν ανακαινιστεί αρκετά, αλλά ο αριθμός των μη ανακαινισμένων παραμένει μεγάλος, χωρίς την αντίστοιχη έκπτωση στο ενοίκιο. Σύμφωνα με έρευνα του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos, στο κέντρο το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον στα 12,6 ευρώ/τ.μ., παρά το γεγονός μάλιστα ότι σε ορισμένες περιοχές το τελευταίο δωδεκάμηνο οι τιμές δεν αυξήθηκαν, καθώς διαπιστώθηκε ότι οι ενοικιαστές δεν μπορούσαν να ανταποκριθούν.
Το φαινόμενο αυτό είναι περισσότερο έντονο σε συνοικίες υψηλής ζήτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπου τα τελευταία τρία χρόνια τα ενοίκια εκτινάχθηκαν ακόμη και κατά 100% και πλέον εντοπίζονται τάσεις διόρθωσης. Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα αποτελεί το Κουκάκι, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης για ένα δυάρι διαμέρισμα ανέρχεται πλέον σε 525 ευρώ, ποσό ιδιαίτερα υψηλό μεν, πλην όμως μειωμένο κατά 10,5% σε σύγκριση με το 2018. Ακόμα κι έτσι βέβαια, η μέση τιμή των 11,45 ευρώ/τ.μ. παραμένει η υψηλότερη που έχει διαμορφωθεί στην περιοχή διαχρονικά. Πάντως, σε αρκετές περιπτώσεις το ζήτημα προκαλείται και από τους ξένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι οποίοι λειτουργούν ως επενδυτές στην αγορά ακινήτων, επιδιώκοντας συγκεκριμένο ύψος απόδοσης των κεφαλαίων τους. Αυτό καθιστά απαγορευτική οποιαδήποτε απόπειρα διαπραγμάτευσης χαμηλότερου ενοικίου. Σύμφωνα με πληροφορίες, τα τελευταία χρόνια πολλές κινεζικές εταιρείες, αλλά και μεμονωμένοι επενδυτές, προχώρησαν σε μαζικές αγορές διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας. Σήμερα, το συγκεκριμένο απόθεμα διαμερισμάτων διατίθεται στην αγορά είτε μέσω Airbnb είτε μέσω συμβατικής μίσθωσης.
Και ενώ έρχεται σάρωμα των ακινήτων από τα funds μέσα από πλειστηριασμούς και αγορές κατασχεμένων, με κίνητρο τη χρυσή βίζα, την υπηκοότητα και τις μπίζνες με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις !!
Σε πλήρη αναντιστοιχία με τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών, αλλά και τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς ακινήτων, βρίσκονται οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης σε πληθώρα περιοχών της Αττικής. Οι αυξήσεις που έχουν καταγραφεί κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας κρίνονται υπερβολικές στην πλειονότητα των περιπτώσεων και έχουν οδηγήσει στον αποκλεισμό πολλών νέων νοικοκυριών από την εξασφάλιση ποιοτικών συνθηκών ζωής, μέσω της επιλογής κατοικιών μικρότερης επιφάνειας από την αναγκαία, ή της προτίμησης ακινήτων χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών.
Ενδεικτική είναι, για παράδειγμα, μια σύγκριση με τις μισθολογικές απολαβές των εργαζομένων στον ιδιωτικό τομέα. Κατά το 2018, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΕΦΚΑ, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53 ευρώ, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3%. Την ίδια περίοδο, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ ήδη φέτος εκτιμάται ότι η αγορά «τρέχει» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία, στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-25% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται πέριξ του 10%-15%. Κατά κανόνα, ένα ποιοτικό διαμέρισμα 100 τ.μ. σε περιοχές των ανατολικών, βόρειων και νότιων προαστίων στοιχίζει σήμερα περίπου 650-850 ευρώ κατά μέσον όρο, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.
Η παραδοχή της μεγάλης ανόδου των ενοικίων, σε σχέση με τα πραγματικά δεδομένα της οικονομίας, γίνεται πλέον και από επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, οι οποίοι αποδίδουν την εν λόγω εξέλιξη στη συσσώρευση πολλών ετών υποαπόδοσης των κατοικιών, που εξώθησαν πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, όταν όχι μόνο τα ενοίκια ήταν χαμηλότερα, αλλά επιπλέον τα ακίνητα είχαν υπερφορολογηθεί. Επιπλέον, πολλοί ιδιοκτήτες έχασαν πολλά ενοίκια, λόγω ασυνεπών μισθωτών και των πολλών μηνών που τα ακίνητά τους έμειναν κενά, ιδίως την περίοδο 2012-2015. «Η αγορά ακινήτων σε μεγάλο βαθμό είναι ψυχολογία. Σήμερα, ύστερα από πολλά χρόνια, η ψυχολογία είναι και πάλι θετική και αυτό οδηγεί ενδεχομένως και σε κάποιες υπερβολές», σημειώνει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής.
Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτήν την περίοδο, οι τιμές που καταγράφονται οφείλονται σε ποσοστό τουλάχιστον 70% στη θετική ψυχολογία των ιδιοκτητών και μόλις κατά 30% στις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων. «Είναι μια γενικευμένη τάση ανόδου, που οφείλεται στην απότομη επιστροφή της κτηματαγοράς στην κανονικότητα, μετά από μια δεκαετία ύφεσης. Ωστόσο, αυτό δεν θα κρατήσει για πολύ. Εκτιμώ ότι οι τιμές θα επιστρέψουν σε πιο φυσιολογικό επίπεδο, αν και θα παραμείνουν υψηλότερες σε σχέση με πριν από 1-2 χρόνια», αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, περιγράφοντας τη νέα ισορροπία στην αγορά ακινήτων.
Παρ’ όλα αυτά, η νέα περίοδος αναμένεται να σηματοδοτήσει και μια δομική αλλαγή στην αγορά κατοικίας, όπου το κέντρο της Αθήνας θα εξακολουθήσει να καταγράφει πολύ υψηλές τιμές, ακόμα και σε σχέση με τα χρόνια πριν από την έλευση της οικονομικής κρίσης. Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς, μεγάλα τμήματα του κέντρου θα είναι «απαγορευτικά» για τους εγχώριους ενοικιαστές/αγοραστές, λόγω της ζήτησης από το εξωτερικό, που θα διατηρεί τις τιμές σε υψηλό επίπεδο.
Μέτρα για τη συγκράτηση των αυξήσεων λαμβάνουν ευρωπαϊκές χώρες
Το ζήτημα των τιμών ενοικίασης θα συνεχίσει να πρωταγωνιστεί και τα επόμενα χρόνια στην αγορά ακινήτων, χωρίς μάλιστα να αποκλείεται να χρειαστεί ακόμη και νομοθετική παρέμβαση, όπως έχει συμβεί σε άλλες χώρες της Ευρώπης, για παράδειγμα η Γερμανία. Το γεγονός ότι μια ολόκληρη γενιά έχουν μετατραπεί σε ενοικιαστές από αγοραστές ακινήτων, σημαίνει ότι και τα επόμενα χρόνια η ζήτηση για ενοικιάσεις θα κινείται σε υψηλότερο επίπεδο, συγκριτικά με τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.
Ως εκ τούτου, αν οι τιμές συνεχίσουν να κινούνται αυξητικά, είναι προφανές ότι μια μεγάλη μερίδα νοικοκυριών θα εξωθείται σε μη αποδεκτές συνθήκες στέγασης. Σε χώρες με παράδοση στις ενοικιάσεις, όπως η Γερμανία, έχει επιβληθεί ακόμη και πλαφόν στο ανώτατο ύψος επιτρεπόμενων ενοικίων ή στη μέγιστη επιτρεπόμενη ετήσια αναπροσαρμογή που μπορούν να προχωρούν οι ιδιοκτήτες, ακριβώς για να εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συνθήκες για την πρόσβαση όλων στην αγορά ακινήτων και να αποφεύγεται η «γκετοποίηση».
Στην περίπτωση του κέντρου της Αθήνας, πολλές περιοχές κρίνονται πλέον δυσπρόσιτες για μεγάλη μερίδα ενοικιαστών, ιδίως αν συνεκτιμηθούν οι συνθήκες διαβίωσης και η κατάσταση των ενοικιαζόμενων ακινήτων, καθώς ναι μεν έχουν ανακαινιστεί αρκετά, αλλά ο αριθμός των μη ανακαινισμένων παραμένει μεγάλος, χωρίς την αντίστοιχη έκπτωση στο ενοίκιο. Σύμφωνα με έρευνα του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos, στο κέντρο το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον στα 12,6 ευρώ/τ.μ., παρά το γεγονός μάλιστα ότι σε ορισμένες περιοχές το τελευταίο δωδεκάμηνο οι τιμές δεν αυξήθηκαν, καθώς διαπιστώθηκε ότι οι ενοικιαστές δεν μπορούσαν να ανταποκριθούν.
Το φαινόμενο αυτό είναι περισσότερο έντονο σε συνοικίες υψηλής ζήτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπου τα τελευταία τρία χρόνια τα ενοίκια εκτινάχθηκαν ακόμη και κατά 100% και πλέον εντοπίζονται τάσεις διόρθωσης. Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα αποτελεί το Κουκάκι, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης για ένα δυάρι διαμέρισμα ανέρχεται πλέον σε 525 ευρώ, ποσό ιδιαίτερα υψηλό μεν, πλην όμως μειωμένο κατά 10,5% σε σύγκριση με το 2018. Ακόμα κι έτσι βέβαια, η μέση τιμή των 11,45 ευρώ/τ.μ. παραμένει η υψηλότερη που έχει διαμορφωθεί στην περιοχή διαχρονικά. Πάντως, σε αρκετές περιπτώσεις το ζήτημα προκαλείται και από τους ξένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι οποίοι λειτουργούν ως επενδυτές στην αγορά ακινήτων, επιδιώκοντας συγκεκριμένο ύψος απόδοσης των κεφαλαίων τους. Αυτό καθιστά απαγορευτική οποιαδήποτε απόπειρα διαπραγμάτευσης χαμηλότερου ενοικίου. Σύμφωνα με πληροφορίες, τα τελευταία χρόνια πολλές κινεζικές εταιρείες, αλλά και μεμονωμένοι επενδυτές, προχώρησαν σε μαζικές αγορές διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας. Σήμερα, το συγκεκριμένο απόθεμα διαμερισμάτων διατίθεται στην αγορά είτε μέσω Airbnb είτε μέσω συμβατικής μίσθωσης.
ΠΗΓΗ-ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ ΣΤΟ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου